1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre; Türkiye’de bulunan arazi, arsa ve binalar emlak vergisine tâbidir. Verginin matrahı, aynı Kanun’un 29’uncu maddesinde tanımlanan vergi değeridir. Bu değer, 4 yılda bir arazi ve arsalar için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca takdir olunan birim değerlere göre hesaplanmakta; binalar için de bu değere ilaveten her yıl Resmi Gazete’de yayımlanan bina asgari normal inşaat maliyetleri dikkate alınmaktadır.
Takdir Komisyonlarınca arsa ve arazi vergisi değerleri tespit edilirken, “Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük”1 hükümlerine ve takdir yapılacak yıllarda Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan genel tebliğ ya da iç genelgelere uygun hareket edilmesi gerekmektedir.
Değer Tespitinin Dayanağı
Arsa ve arazi vergisi için yapılacak değer takdir işlemlerinde, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesinde yapılan atıf gereği, Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) zirai kazançlar için asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümleri geçerlidir. Bu hükümler adı geçen Kanun’un 72 ve devamı maddelerinde yer almaktadır.
Değer Tespit Süreci
Arsa ve arazilere ait takdir komisyonları, asgari ölçüdeki arsa metrekare birim değerlerini gerekçeli olarak tespit edeceklerdir. Büyükşehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararları imza karşılığında merkez komisyonuna verilecek, merkez komisyonu da 15 gün içinde kararları inceleyerek karara bağlayacak ve bu süre içinde ilgili arsa veya arazi komisyonuna durumu bildirecektir.
Merkez komisyonunca onaylanan takdir komisyonu kararları derhal, merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde ise yeniden belirlenerek karara bağlanacak kararlar en geç Haziran ayı sonuna kadar ilgili mercilere imza karşılığında verilecektir.
Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilecektir.
TAKDİR YAPACAK KOMİSYONLAR
Arsalara Ait Takdir Komisyonu
Arsalara ait takdir komisyonu, VUK’un 72’nci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca;
Arazilere Ait Takdir Komisyonu
Arazilere ait takdir komisyonu, VUK’un 72’nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca;
Merkez Komisyonu
VUK’un Mükerrer 49’uncu maddesinin (b) fıkrasının ikinci bendi hükmüne göre, büyükşehir belediyesi bulunan illerde arsa ve araziye ait takdir komisyonu kararlarını merkez komisyonu inceleyecektir. Bu komisyon da;
Merkez komisyonu kendilerine tebliğ edilen kararları onbeş gün içinde inceler ve inceleme sonucu belirlenen değerleri ilgili takdir komisyonuna geri gönderir. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu değerler ilgili takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılmak suretiyle dikkate alınır.
TAKDİR KOMİSYONU KARARLARINA KARŞI DAVA AÇILMASI
Vergi Usul Kanunu’nun Mükerrer 49’uncu maddesine göre önceden takdir komisyonlarının vergi değeri kararlarına karşı sadece kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları 15 gün içinde dava açabiliyorlar idi. Bu madde, Anayasa Mahkemesi’nce, 13/10/2012 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2012/89 sayılı Karar ile iptal edilmiştir.2 Böylece daha önce emlak vergisi mükellefleri, emlak vergisi değerine karşı dava açamazken, 13/10/2012 tarihinden itibaren bireysel dava açabilir hale gelmişlerdir. İptalle birlikte özel dava açma süresi de iptal olduğundan 30 günlük genel dava açma süresi geçerli hale gelmiştir. Arsa takdir komisyonu kararlarına karşı açılacak davalarda muhatap, karara iştirak eden belediye olacaktır.
Buna göre; takdir komisyonu kararları aleyhine 30 gün içinde vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmamış ise takdir edilen değerler kesinleşecektir. Dava açılmakla birlikte esasa ilişkin bir karar verilmedikçe takdir komisyonu kararlarının uygulanmasına devam edilecektir. Açılan davalar sonucu vergi mahkemelerince takdir komisyonu kararının iptali yolunda karar verilmiş olması halinde; ilgili valilerce Danıştay nezdinde temyiz konusu yapılması uygun görülmeyen kararlar için takdir komisyonlarının derhal toplanarak yeni bir karar verilecektir.
Yargı kararları üzerine takdir komisyonlarınca yeniden verilen kararlar ile daha evvel verilen kararlardan kesinleşenler, belediye ve muhtarlıklarda ilana mahsus yerlere asılmak suretiyle izleyen Mayıs ayı sonuna kadar mükelleflere duyurulacaktır.
OMERTA (SUSKUNLUK) KURALI
Emlak vergisi, kamu maliyesi teorisine göre bir servet vergisidir. Servet ise esas itibariyle gelirin bir fonksiyonudur.
Ödeme gücünün en önemli göstergelerinden biri sayılan servetin vergilendirilmesi esas itibariyle en eski vergileme biçimi olmasına rağmen tüm dünyada vergi gelirleri içindeki nispi önemi azalmıştır. Bunun bir nedeni, servetin asıl kaynağı olan gelirin vergilendirilmesine ağırlık verilmiş olması ve zaten vergilendirilmiş gelirle alınan servetin ağır vergilerle tekrar vergilenmek istenmeyişidir. Kaldı ki, gelir dışında harcamalar da vergilendirilmektedir ve servet dediğimiz şey tüketim için yapılmayan harcama sonucunda ortaya çıkan bir değerdir. Hem gelir hem harcamanın vergilendiği bir durum da servetin de vergilendirilmesi aynı gelir unsurunun 3 kere vergilendirilmesi anlamına gelmektedir. Buna rağmen servet vergileri tamamen terk edilmiş değildir ve vergileme oranları düşük bile olsa hemen her ülkede korunmaktadır.
Literatürde servet vergileriyle ilgili olarak çeşitli sınıflandırmalar yapılmaktadır. Bunlardan en önemlisi gerçek vergileme-itibari (nominal) vergileme ayrımıdır. Gerçek servet vergileri, verginin sadece konusu değil, kaynağı da servet olan vergilerdir. Öyle ki verginin ödenmesi için servetin hiç değilse bir kısmının elden çıkarılması gerekir. Vergi, servetin iratlarıyla ödenemeyecek derecede büyüktür.3 Bu tarz servet vergilerine genellikle savaş, ekonomik kriz gibi olağanüstü dönemlerde ve bir kereliğine başvurulur. İtibari servet vergileri ise her yıl periyodik olarak küçük oranlarda tahsil olunan ve genel olarak servetin iradından (gelirinden) ya da servet sahibinin başka gelirlerinden rahatlıkla ödeyebileceği vergilerdir. 4
Ülkemizde emlak vergisi esasen itibari servet vergisi olarak düşünülmüş olmakla birlikte vergi oranları gerçek servet vergisine benzer şekilde yüksektir. Özellikle büyükşehirlerde geçerli olan oranlar emlağın türüne göre 17 ila 50 yıl içinde emlak değerinin tamamının vergi olarak verilmesine neden olacak derecededir. Buna rağmen bu konuda günümüze kadar ciddi bir vergi direnci oluşmamıştır. Bunun nedeni verginin matrahında saklıdır.
Yukarıda izah edildiği üzere verginin matrahı, kanunda tanımlanan komisyonlarca yapılacak değerleme işlemiyle yapılmaktadır.5 Uzun yıllardan beri herkesin bildiği gerçek, belirlenen bu değerlerin emlakin gerçek değerlerinin çok altında belirleniyor olmasıdır. Bu o kadar bilinen bir durumdur ki, Devlet örneğin kamulaştırma yapacağı zaman dahi emlak vergi değerini dikkate almamakta, Kamulaştırma Kanunu’na göre oluşturulan başka bir komisyona değer takdir ettirmektedir. Çünkü bilmektedir ki, emlak vergi değerini baz alarak yapacağı bir kamulaştırmada vatandaş kesinlikle mağdur olacaktır ve konu dava edilecektir.
Kısaca yıllar boyunca Devlet ile vatandaş arasında adı konulmamış bir omerta (suskunluk) kanunu geçerli olmuştur. Devlet emlak vergisi değerlerini düşük belirlemiş, buna karşılık vergi oranlarını yüksek tutmuş; vatandaş da emlak vergi değerinin gerçek değerin çok altında olduğunu bilerek yüksek vergi oranlarına razı olmuştur.
Geldiğimiz noktada belediye hizmetlerinin merkezi iktidara giden yolda çok önemli olması, bu konuda farklı partilere mensup belediyeler arasında ciddi bir hizmet yarışının olması ve duyulan çok büyük gelir ihtiyacı belediyeleri emlak vergi değerlerini gerçek değerlere yakın belirleme noktasına getirmiştir. Çok yüksek enflasyon dönemlerinde oluşan emlak fiyatlarındaki aşırı artış da dikkate alınınca belirlenen değerler üzerinden hesaplanan emlak vergisi ciddi anlamda mükellefin canını yakar seviyeye ulaşmıştır.
2Anayasa Mahkemesi, «Emlak vergisi mükelleflerinin ödeyeceği verginin hesaplanmasında esas alınan takdir komisyonu kararları idari bir tasarruf olduğu için buna karşı mükelleflere yargı yolunun kapatılması, Anayasayla güvence altına alınmış olan hak arama hürriyeti ve hukuk devleti ilkesi ile bağdaşmamaktadır» gerekçesiyle maddeyi iptal etmiştir.
3Selahattin TUNCER: Vergi Hukuku ve Uygulaması, Yaklaşım Yayınları, Mart 2003, Ankara, s.331.
4ÖNCEL, Mualla, A.KUMRULU, N.ÇAĞAN: Vergi Hukuku., s.353.
5Zaman içerisinde emlak vergi değerinin belirlenmesinde çeşitli değişiklikler yapılmıştır. Önce komisyon tarafından belirlenmekteyken, bilahare beyana tâbi “rayiç bedel”, yani gerçek alım satım değeri uygulamasına geçilmiş ancak bu sistem çalışmayınca komisyonca belirleme yöntemine geri dönülmüştür.
Ahmet Ozansoy
Ortak, Vergi ve Bağımsız Denetim Hizmetleri
LinkedIn